后房产投资时代：折旧篇

小宝安迪

最近房产投资好像又慢慢变得热闹起来，集思录上也看到好几个帖子在讨论。
这个话题可以说是家庭理财中绕不过去的问题，所以虽然自己对于房产投资并不感兴趣，但是还是简单来聊一下我个人对于房产投资的观点吧。
因为会涉及几个点，如果都挤在同一篇文章内去讲述，篇幅会很长，所以计划是以系列文章的方式进行分享。所以今天就给大家带来第一篇：折旧究竟有多高，对于房产投资的影响又是怎样的？
在阅读文章之前，有些事情大家是需要了解清楚的：
1.我本人对于房产投资了解并不多，这意味着我手头上没有足够多的数据能够让我进行分析以及我个人对于房产的认知可能就存在错误的；
2.本文将简要分析房产的折旧率，但是只是采用了小量的样本数据，数据源自于贝壳app。分析的房源分别来自上海市普陀区曹杨片区、广州市天河区华景、汇景新城片区的部分二手房。
3.因此本文关于折旧的结论是否存在普遍性是存疑的。
但希望能够通过这种管中窥豹的行径，能够给大家带来一定的启发。

折旧对于房产投资的影响很大吗？
这个问题在过去几十年里面是被很多人忽视的。因为和折旧相比，房价的增速更加高，所以无论持有多少年，总体上来说仍旧是上涨的，且涨幅可观。所以折旧的问题就被很多人选择性地忽视了。
但是折旧是客观存在的，不会说我们不在乎，不会因为房价增速为正就不会存在。我们通过对比同一片区、不同年限的房子就能够清晰地看到折旧对于房价的影响（在下文中，我们再举详细的数据）。
所以我们投资房产的收益率实际上可以简化为以下这公式:
投资收益率=房价整体涨幅-折旧率
在假定公式成立的前提下，我们不难以看出如果房价整体涨幅小于折旧率，那么持有房产的收益率将为负数，哪怕整体房价是上涨的。
而整体房价的涨幅，我们之前是有分享过相关的研究文章：香港房价与工资之间关系的实证研究—房价是工资的函数（转载）这一研究和我个人在2019年基于中国指数网和安居客的房价数据整理所得的结论是一样的。
也就是说房价的涨幅我们可以归纳为：
房价涨幅=GDP增速+通胀=名义GDP增速=工资增速假如说折旧率是一个常数值c，而名义GDP增速为变量V，构建式子A：c/V。
分母越大，式子A的值就越小；分母越小，式子A的值就越大。
所以随着GDP增速的下降，折旧在房产投资中的影响将会越来越大。对此，我们是必须给予足够重视的。那么折旧率究竟会有多高？

折旧率究竟有多高？
为了研究这个问题，我们可以借助贝壳找房app的地图找房功能，选定一个区域后，然后筛选不同楼龄即可在地图上快速找到符合楼龄条件的房子。
为了后续的研究，我们以20年楼龄作为界限，又分开算了20年以内的折旧率和楼龄超过20年以后的折旧率。选定的区域有上海市普陀区的曹杨街道及周边部分楼盘以及广州市天河区华景、汇景新城两个小区及周边楼盘。
其中曹杨地区以2021年建成的中海臻如府作为基准，其均价为129879元/每平方米。周边楼龄20年以内的楼盘有以下部分：



从整体来说，曹杨地区的楼盘年化折旧率在负1-3%之间，平均值为-2.17%。
而楼龄大于20年的楼盘有以下部分：



从整体上来说，年化折旧率和20年以内的楼盘相似，年化折旧率在负1-3%之间，平均值为-2.11%。但是如果我们单独对比楼龄超过20年的楼盘，年化折旧率将会大幅度缩小。以2002年建成的银都名庭为基准，对比年化折旧率：



从平均值上来说，年化折旧率已经大幅度下降至0.42%，即使排除价格异常于平均值的枫桥苑、沙田新苑和宁康小区，年化折旧照样是下降至-1.29%



从上述的数据来看，折旧会呈现前高后低的趋势。前期折旧率较高，后期折旧率会逐渐变慢。
原因其实是因为房产的价格实际上由两部分构成：土地以及房产的实际建造成本。其中土地的价格取决于当地的经济水平，而房屋的折旧实际上是对建筑老化的补偿。
所以随着时间的推移，房屋的价值将逐步靠近房屋的土地成本，而土地是不受折旧影响的，相反地价会随着经济的增长而增长。作为参考，我们再来看广州的例子。
由于华景片区新房子较少，所以采用的是在华景附近的天河公园片区、2018年建成的新世界天逸作为基准。楼龄在20年以内的：



楼龄在20年以上的：



可以看到相对于上海的数据，华景附近的楼盘折旧率更加高，但是随着楼龄的增加，年化折旧率同样是有在减少的。
而且华景和汇景这两个小区是我刻意选择的。
这两个小区不但是相邻的社区，而且是广州知名的超大型社区。它们的开发持续了将近20年，所以即使是同属于一个社区，楼龄也有着极大的差异，更方便我们进行折旧率的比较。我们以2013年建成的华景锦苑作为基准，统计的华景、汇景两个小区的年化折旧率如下：



折旧率基本在负1-5%之间，平均值为-2.7%。
所以从小样本的统计中我们可以发现，折旧率是客观存在的，而且折旧的速度并不低。毕竟根据西南财经大学统计的数据，2020年中国家庭理财的平均收益仅为2.3%。
而且我们需要认识到一件事情，以上的统计是基于过去几年间房价曾出现了大幅度上涨的前提下才统计出来的。
实际上在2012年的时候，有论文使用了更多的数据进行计算，得出的结果是上海房产的年化折旧率是在3-5%之间。



因此在这种情况下，我们是不能不重视折旧对于房产投资的影响。
至于说要如何抉择，我们就留到以后再说吧，毕竟现在篇幅已经不短了，再写就没人看了。

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