日本房产，买前请一定三思

黄虎子

各位好，我是定居在东京的上海人老蔡，这是本公众号第89篇原创文章，全文7000多字，全是这几年自身积累的经验之谈。老粉丝都知道我开这个公众号的目的是分享自己的所见所得，顺便写点我知道的干货分享分享，最近老写疫情，再不分享点干货我都不好意思了。那今天就来写非常多的人关注的日本房产问题吧，到底能不能买？我也来说说我的看法。

写在文前的声明，本人非日本房地产从业者，本文不是任何意义上的广告，仅以一个持经营管理签证生活在日本的华人视角提供点思路，以下所有结论都从日常生活和朋友交流中得出，仅代表个人观点，因为这个话题没有标准答案，所以如有得罪请多多包涵，有不同意见也不用留言，本号无法开通留言功能。为了节省各位时间，废话不多说，直接切入正题。




本文草稿

首先，必须回答一个很多人问过的问题：日本房子到底能不能买，值不值得买。开门见山的回答：能买，但前提是你懂这里面的水多深。如果你一窍不通，甚至都没来过日本，看了点广告就以为自己很懂日本房子了，以为自己能捡漏了，你想多了，劝你别买。

我先在这把日本房产的种类，和购房者的情况做一下简单划分，然后简单分析一下其中的理由。

一般所说的日本房产，从目的上区分，基本分成自住房和投资房两类。自住房不用多解释了，投资房比较常见的是：

1. 小户型投资，面向单身人士的低价小房子，
2. 整栋楼投资，比如一整幢居民楼，或者一整幢商业楼办公楼，或商住两用楼等等。
3. 民宿，酒店，商铺，土地，停车位等等。

更为重要的，是对购房者本身的区分。首先，看你有没有日本身份，你是定居在日本，还是定居在日本境外，有没有来日本的打算。这点很关键，因为不同的情况，买房策略都是不同的。






日本定居者无非也就两种，第一种，解决自己住房问题的刚需买家，比如为了孩子读书，或者不喜欢租房的人等；第二种，买房来作为自己在日本的投资渠道，靠房产的现金流回报或增值来实现自己财富增值目的的人。

非日本定居者无非有两种，第一种，想通过投资日本房产实现移民日本目的的人；第二种，纯投资客，纯粹为了配置海外资产，没有来日本打算的人。

下面，根据每种购买者的自身情况，来说一下我自己的看法。



01非日本定居者，并且想靠投资日本房产，买房收租实现移民的人：

我的结论是：别想了，死了这条心吧。简单的买房收租，靠这个是申请不到日本经营管理签证的，概括成六个字“买房不能移民”。或者说，光靠买房收租不现实，当然也有例外。

要想在日本靠房产来拿经营签实现移民，有几种情况是的确可以拿的，最常见的方式是作假。房产中介（注意，此处一定是房产中介，请区分房产中介和移民中介，完全不一样）通过包装房产项目，发布号称“买房可以移民”的广告，对客户说“买多少套房子可以拿签证”，而把材料外包给行政书士，在申请签证的事业计划书中，做假的经营项目，骗取签证。一堆中国籍行政书士就是这么被抓的，客户一起遭殃中奖，怕不怕？





谷歌搜索关键字：
中国人 行政書士 逮捕

这样做，明面上看起来的确是“买房所以拿到了签证”，实际上，你买不买房和你拿不拿得到签证毫无任何关系，也就是说，即便你不买房，只靠作假项目也有一定概率能拿到签证，而即便你买了房，也不是因为你的房子而给你的签证。所以，请不要轻易相信所有跟你说买房能下签的中介，这些人99%是房产中介，而不是移民中介。他们要赚的是你的房产中介费，而不是行政书士手续费。

另外有两种方式可以实现买房移民，第一种是开设自己的房产中介公司，取得相关执照，雇佣有宅建士资格的员工，然后管理你自己的房产，相当于你自己做了房产中介，自己管理自己的房子，的确是可行的。但是成本非常高，取得执照费用不低，公司运营费用不低，还必须雇佣有宅建士资格的人，这个证也没那么好考，工资费用也不低。为了拿个签证搞这么复杂，我只想问何必呢？

另一种方式是自己运营民宿或者酒店，但是重点是“亲自运营”。自己想一下，如果是托管业务，你买了之后，住在全世界都可以躺着收钱，甚至收钱这个动作都有托管公司帮你做掉了，那为什么日本要给你发日本的签证？你并没有必须留在日本的理由，所以这种项目可以作为纯粹的投资标的，但不要指望靠它下签。不过续签时公司名义下的房产的确可以算作公司投资收益，也就是说，不要靠它下签，但是下了签的确可以做这个。



02
日本定居者，买自住房的情况

我的结论是，当然可以买，完全没问题。很多人买自住房的目的，无非是上班方便，生活方便，考虑孩子学区，未来资产保值，获得税金补贴等等。因为这是刚需的情况，所以想买就买。虽然说在日本，租房的比例真的很高，但是对于中国人来说，很多人还是更倾向于买，而并非租，否则会少了一种无中生有的安全感。并且在日本，外国人租房的确很痛苦，我也深有体会也都经历过，所以对一些经济上比较宽裕的朋友，可能会选择直接买自住房。

但是我遇到的很多朋友有这种情况，很多人刚拿到签证登陆日本，甚至人还没来日本，就已经迫不及待的要买自住房了，不管是新房还是二手房，我认为这种情况下，实在太冒失了，完全不建议这么干。我的建议是，起码租房租一年以上，研究透了之后再买。

这么建议的理由，很显然，你连什么地段好，什么地段差，什么房型好，什么房型差，什么房保值，什么房有坑都不知道，被坑的风险远远大于捡到漏淘到宝的风险。我知道刚来的新移民都很激动，看到日本便宜的房价巴不得直接全部一步到位，但是真的已经遇到不少新移民跟我说后悔了，举个例子，很多后悔的人都是因为地段买的太差，他们不知道离车站徒步5分钟和15分钟的区别，也不知道这个车站是大站还是小站，是商业区还是居民区，治安好不好，外国人多不多乱不乱，自己买的房子有没有偏离行情价太多，有没有被坑，1LDK，2LDK是啥意思，抗震级别等等都不知道。

在日本，卖房的成本和买房一样非常高，如果买错了，或者自己不满意，或者被坑了，再卖掉一定会再损失一大笔，买了就不可能轻易卖了，这也是先租一段时间的必要性。因为租约一般是两年，所以如果真的很想买，一年以后我个人感觉差不多可以开始着手了。另外，日本房价虽然这几年一直在涨，但是速度不快，不会出现因为你买的晚，房价差了十万八千里被甩下车的情况，别急。

简单总结一下不要轻易买的理由：





1 不懂地段的好坏。甚至很多人都没去过房子所在的车站就直接买了，这种情况大部分人都会后悔或者心里不爽，我走遍全东京，自己喜欢的车站并且真正适合自己的车站不超过5个，地段永远是房子最重要的一点。啥叫地段好，以后有机会再具体展开。

2 不懂房产具体的水有多深，有哪些具体事项等等。我去年写过一篇文章：关于日本房产很多人没注意到的大坑，其中就提到了一些。坑远远不止这些，而避免踩坑的关键就在于，你一定要实地去看，起码能筛选掉一大批看起来不错，实际上有问题的房子。只看房产的广告图，真的没啥用。管理费，修缮费，行情价多少，周边房价行情价多少，一般行情价多少等等。如果是投资，平均断租率多少，续租率多少，复租时间几个月，想定回报率和实际回报率会差多少，成交活跃度，租房市场行情等等都需要做对比了解。

往期传送门：关于日本房产很多人没注意到的大坑

3 不懂日本税法和资金合法性问题。买房是要交税的，持有也要交税，出租产生收益也要交税，卖房也要交税，房子的税具体有多少你了解清楚了吗？你知道如何规避日本高昂的赠与税和遗产税吗？（尤其是赠与税，你懂的）你知道房产收益需要缴纳税金导致实际收益率下降吗？你知道什么样的房子能给自己避税吗？如果你还没拿到正式的日本身份，面对入籍或者永驻的审查人员，你能解释清楚资金来源吗？能提供相应的证明吗？我就有解释不清楚结果永驻被拒的朋友。如果你有日本身份了，如何证明这个买房钱是合法并且完税的？你咨询过税理士了吗？日本房子可不是买了就结束的。




日本居住者与非居住者的个税征收标准

4 无法分辨中介是否靠谱，有没有被骗。日本除了非公开物件，其他房源全国都是透明的。有的中介，1000万日币收来的房子，5000万日币卖给你，给别人的回扣都能有1000万左右，这样的房子你敢买吗？有的中介，说给你免中介费，结果在房价差价上大做文章，赚的差价比你省下的中介费多得多，你能分辨出来吗？有的中介，把房价拉翻倍，然后承诺给你每年定期返还5%，美其名曰投资回报稳定，你敢买吗？有的中介，把死过人的房子，包装一下抛给你接盘，晚上睡在里面不怕做噩梦吗？

5 不清楚自己有没有贷款资格。我肯定是建议贷款买房的，日本这个零首付和超低利率，太良心了，不贷款都对不起自己，还不限购，还能解决刚提到的资金合法性问题，看着有的朋友零首付，利率年化0.6%左右，我口水也会流下来，但是这个所谓的零首付和超低利率是有条件的，首先三年税单不可少，年薪决定了自己的贷款上限，其次这个房子必须是自己唯一的自住房，机会也只有一次，然后是房龄和自己的年龄决定了贷款年限等等，这里就不展开说了。

6 最大的忌讳，就是把日本房子当成中国房子来看待。中国房子经历过暴涨，日本房子却经历过暴跌，买的时候感觉像是在捡白菜，哇！比北上广的房子便宜好多啊，买买买，买完后才发现各种各样的问题，到时候碍于面子只能吃闷亏。所以我才说，自住房当然可以买，但是你必须研究透彻，而一般没有在日本住满1年以上，你绝对不可能对以上所有注意点了解研究得有多透彻。在不懂的情况下就付出大笔的金钱，这是对自己资金不负责任的表现。





40年来的公示地价

所以我的结论，对于自住房来说，先租再买，是最稳妥的选择，时间会教会你该了解的一切。不要去心疼租房的租金，老觉得自己还的贷款和租的房租差不多，觉得亏了，这种想法其实不好。租房给了你更多选择和更多时间，租的价值在于“选择权”，而一旦真的买了就别想短时间卖了，有点像谈恋爱和结婚的关系。我在当年租房的时候就一直在到处跑，看哪个地段我愿意烂在这里一辈子，看哪个地段会让你有种“我上辈子是修了多少福才能住在这么好的地方”，我很开心对现在住的地方非常满意，烂一辈子完全没问题。





昨天摄于家楼下



03
纯投资客，无论是否定居在日本

我的结论是可以买，但是也要充分了解清楚之后再买，不要只看到收益率就直接付钱，除非你的钱是大风刮来的。另外，我个人认为有贷款资格，能放大收益做投资更好。

一般常见的投资方式包含买地盖整装楼，或者一大块地开发后分拆成几套小别墅卖掉等等，因为土地私有制的关系，在日本有钱的朋友完全可以自己做小型开发商，日本著名的大型房企甚至能提供从建造到出租销售的一条龙服务，这种玩法对国内普通老百姓来说是不可能的。还是那句话，日本不是中国。

另外比较常见的是买现成的物件来投资，比如买很多小房子出租分散风险，买有许可证的民宿来自己经营，或者买现成的整幢楼来收租。注意，前面提到的贷款资格问题，买单套自住房贷款的确有各种各样要求，但是买整幢楼要求没那么高，新来的人也是可以在某些银行贷款直接买楼的（最新情况我不清楚，但起码在去年肯定可以）。甚至听说，当你房产数量很多，或者本身事业现金流很充足的情况下，银行人员会带着他们内部评估后认可的房产，主动跑到你这里，给你最优惠的价格和利率，求着你买，基本上只要自己付个首付就行，当然别忘了，前提是你信用够好。

所以，你知道在日本怎么越来越有钱了吗？有一个自己的主业，时刻产生现金流，规模也慢慢做大。然后用这个稳定的事业流水去做贷款炒房的基础信用，利滚利，房滚房，事业和房产同时产生更多现金流，这是我见过最好的商业模式之一。如果你还没看懂我说了啥，请去百度查询麦当劳是如何发家的，或者搜为什么麦当劳其实是家房地产公司。





讲述麦当劳发家历史的电影：大创业家

整幢楼和单套房最大的区别，就是整幢楼的还款来源看的是对这幢楼收益率的评估，而不是你自身实力，好的楼根本不担心租不出去，就更不用担心还款了，这贷款的杠杆在我眼里是白送的。而日本的楼便宜的几千万日币就能买到，甚至比国内一线城市一套房都便宜，这对于一线城市手握金砖的朋友来说，不是一个很合适的机会么，用一颗蛋换一只下蛋母鸡，当被动收入超过家庭全部开支的时候，财务自由就这么实现了，只要自己充分了解清楚，为啥不能买？

有更高端的投资客，直接自己做REIT去了，全称为“不动产投资信托“，利润可观，要求不低，需要日本身份和咨询专业律师，这里不赘述了，我没这个能力。



04 写在最后

啰嗦了一大堆，我也不知道各位看懂了没有，总而言之，日本房产的水很深，我也不是从业人员，但是的确认识很多很多中介了，通过不停的交流也在慢慢学习的过程中。对于不同情况的买家来说，买当然是能买，但都有一个前提，强烈建议在了解清楚之后再买，并且需要充分了解未来可能发生的风险和收益。

另外，关于防震基准等等的房屋本身建筑结构规格问题，今天先不说了，因为能再写一篇完整文章了。日本虽然地震频发，但是真的没有想象中可怕，房屋建造质量很好，尤其是知名大型建筑公司造的。你需要担心的反而是海拔，土壤液化，积水风险，海啸风险等等。这些都是公开信息，可以自己查，买房时中介也都有告知义务，这里不具体说了。

我认为，在日本置业，你必须搞清楚自己买房的目的，除了刚需自住之外，有三种情况的确是值得一试的。

第一，你的目标是海外资产配置。比如你很有钱，不想只拿人民币资产，而又因为日本房产独有的特殊性（房价稳定，现金流稳定，日币结算，日币是当前世界上最好的避险货币之一），对这样的人来说，日本房产当然是一个好选择，当然美金结算的房产也不错，这个话题非常复杂了。手里握满中国房子，和手里握一半中国房子一半日本房子对冲汇率风险和房价波动，请问哪个更有安全感？

第二，你的目标是个人资产配置。比如你需要调整自己的资产配比，高风险的少拿，低风险的多拿。在投资标的物选择中，日本房产可以算低风险其中的一类，虽然不可能暴涨，但是也已经不可能暴跌了，这在投资界里称作“锁定利润”，比如把期货上赚的换成现货，把股票赚的收益存成余额宝吃利息，把做生意赚的钱换成房子，把高风险房市赚的钱换成低风险国家的房产等等，都是锁定利润的行为。你觉得中国房产和日本房产，哪个风险更高呢？

这里要插一句题外话，投资是锦上添花用的。如果没有两套房或以上，不要想着拿自己唯一的命根子去换国外的房子，一般人承受不住这个压力。合理分配资金，任何形式的投资都应该是闲钱投资。如果你只有100万，拿100万去买个小房子，一年收个5万租金，又有什么意义呢？钱够多再考虑赚被动收入，建议《富爸爸穷爸爸》这本书读三遍以上。





来了日本后特地买的富爸爸穷爸爸，充值信仰

第三，你的目标是利滚利增值。在认识了从几套房8年滚成50套东京房子的朋友之后，我的世界观也改变了。国内买房，租金收入远大于贷款还款额的房子我听说的不多，但是在日本真的遍地都是，年化回报率大于贷款利率，滚出来的就是正向现金流，作为下一套的首付，2变3，3变4，4变5，速度越来越快，实际操作当然没这么简单，但是看到别人真的成功了，天天躺着数钱，是个人都会羡慕吧。国内更多靠的是增值，但是增值除非卖掉，否则是无法产生现金流的，这也是为什么国内一线城市会有这么多“房子几千万月薪几千块”“有钱的穷人”。也印证了之前说的，不要把日本房产当成中国房产，玩法根本不一样。

上一篇疫情文章末尾的地方也说了，美国带动全世界无限印钞，由于美元的特殊地位，未来几年全世界货币“被动贬值”已经不可能避免了，与其关心疫情影响，还不如关心怎么抓住这百年一遇的机会，因为货币贬值的结果一定是房价上涨，上一轮08年大放水房价涨了多少大家都还记忆犹新吧，该发财的朋友也都发财了。这几天听国内朋友说上海房产中介终于开始忙了，生意开始好了，果然有钱人都知道机会又要来了。希望有缘人能看到这篇文章，如果选择投资日本，小心不要在杂乱的房产市场中损失自己的子弹，现在真的鱼龙混杂。

也别再说什么“奥运会能让房价暴涨/暴跌”了，十来天的体育赛事，没这么大能耐。当你觉得你手里的钱越来越不值钱的时候，房价才一定会涨。面对当下正发生的几十年来最严重的货币贬值+失业大潮+金融危机，你准备好了吗？

另外想说的是，最近正好疫情，你可以去看一下在日本的各行各业，谁亏得多，谁完全没有受影响。做生意的挺下来了，还是做房东的挺下来了。同样是房东，长租客的房东挺下来了，还是做民宿的房东挺下来了，心里要有一杆秤，这是一个非常好的指标。退潮了才知道谁在裸泳，这对于自己在日本的创业方向选择很重要。

以上所有仅代表个人观点，不构成任何投资建议，本文仅表明自己观点，投资买房都是自己的事，谢谢理解。

作者：中本蔡
2020.4.10

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