房产税探析系列之一：无租使用房产，房产税如何缴纳？

董林

摘要：实务中对于免税单位无租使用应税单位的房产是免征房产税，还是由产权所有人缴纳房产税存在部分争议，本文梳理了关于无租使用房产的两种情形，以期探讨相关的话题。

根据《房产税暂行条例》规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”
房产税由产权所有人缴纳是基本规定。
对于无租使用其他单位房产的应税单位和个人，根据财税[2009]128规定，应有无租使用人即房产的实际使用人，依照房产余值代缴房产税。早在《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第七条规定：纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。也就是说，在无租使用情况下，房产税的纳税义务人仍然是产权所有人，无租使用人也仅是代缴房产税。由于无租金，不能从租计征，便于管理需要，采用房产余值征收。实务中，对于无租使用免税单位的房产，以及免税单位无租使用应税单位的房产，房产税的纳税义务主体是谁？由谁缴纳房产税？ 这一概念往往容易混淆。
（一）无租使用免税单位的房产
根据财税地字[1986]8号第六条规定：免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房不属于免税范围，应征收房产税。房产税的纳税主体是该免税单位。应由谁来缴纳房产税？根据财税地字[1986]8号 第七条以及财税[2009]128号文，应由无租使用人按房产余值代为缴纳房产税。因而，房产税的纳税义务主体为出租的免税单位，但由无租使用人按房产余值代为缴纳。
（二）免税单位无租使用应税单位的房产
根据财税[2009]128号规定，“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税”。对于无偿使用的一方，如果是免税单位，如何缴纳房产税，目前似乎没有直接、明确的税法规定。对于免税单位无偿使用应税单位的土地，有明确规定免征土地使用税，根据《国家税务局印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定> 的通知》（国税地字[1989]第140号）第一条规定：“对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税。”但房产税并没有这样的明确规定。
产权所有人无偿提供房屋给免税单位使用，这种情况下，可以不用缴纳房产税，理由如下：
（1）根据《房产税暂行条例》第五条规定：“国家机关、人民团体、军队、国家财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免纳房产税。”此处的自用，并没有限制一定是自有产权。
（2）根据财税[2009]128号规定，“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税”。并没有提及无偿使用一方为免税单位，根据税收法定原则，可以理解为不用缴纳税收。
（3）参照依据国税地字[1989]第140号第一条规定：“对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税。” 对于免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税，那么对于房产税是否也可以同样参照适用。
当然一些省份的税务机关则主张，如果无租使用其他单位房产的是免税单位的，则应有产权所有人自行缴纳房产税。具体各个地方的税务执行口径不一。

孔三皮

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