问答06 |在上海工作，在上海周边买房子，首付50-60万左右 ...

无缺公子

您好，我是王庆，今年从业房产第九年了，实地调研环沪2000+多个楼盘，客观、专业、负责分析利弊，只为让每一位客户买最适合的房子
提问：在上海工作，上海预算不足无购房资格，想在上海周边买房子，首付50万左右，后期考虑自住买哪里？
购房需求：考虑通勤方便又能升值都兼具一些，总价150-180万左右，哪些区域值得购买？

调研信息：上海大都市圈，涵盖上海及周边的江苏苏州、无锡、常州、南通，浙江嘉兴、湖州、宁波、舟山，1+8=9个城市，2021年GDP总量12.61亿元，略高于粤港澳大湾区（珠三角9市+港澳地区）的12.6亿元，是目前国内最大、全球经济总量第4大的都市圈。


环沪楼市最活跃的，是与上海直接接壤或隔（长）江、隔（杭州）湾相望，有现状、在建或规划的市域轨交相连的8个县（市、区），由北向南依次是：南通启东市、苏州太仓市、昆山市、吴江区，嘉兴嘉善县、平湖市、海盐县，宁波慈溪市（前湾新区），我们把这些县（市、区）戏称为“环沪8旗”。




地级市层面上，苏州市和 嘉兴市与上海的跨城通勤联系最紧密，流入上海市域通勤规模分别占总量的93.17%和6.05%，自上海市域留出通勤规模分别占总量的82.94%和16.19%。

区县层面上，昆山市、太仓市和苏州城区为流入上海市域通勤者的主要来源地，昆山市、太仓市和平湖市为上海市域流出通勤者的主要目的地。跨城通勤者在上海市内主要分布在嘉定区、青浦区和金山区；在周边城市主要分布在与上海交界区域的街镇。



【上海与苏州方向的联系】
苏州与上海市域的跨城通勤在市域边界和中心城区呈现高值区。 苏州与上海中心城区的通勤联系占全部通勤量的31.0%。其中， 昆山市、太仓市和苏州城区与上海中心城区通勤联系最为紧密， 其规模分别占总量的80.6%、13.7%和4.8%。



苏州流入上海中心城区的跨城通勤者的 工作地主要分布于浦西；在苏州的居住地主要集中在苏州城区的高铁站点周边、昆山城区和花桥。上海中心城区流出至苏州的通勤者数量较少，在上海的居住地主要分布在浦西，工作地在花桥较为集中。




通过上图，我们可以看出，江苏方向，每天通勤上海上班的新上海人，置业最多的选择：1、昆山花桥，2、昆山主城区，3、太仓主城区（含科教新城），4、昆山千灯，5、昆山城东，6、昆山淀山湖，7、太仓陆渡（娄江新城），8、太仓浏河。

【上海与嘉兴方向的联系】
嘉兴与上海的跨城通勤总量显著小于苏州方向。嘉兴各区县中， 嘉善县、平湖市与嘉兴城区与上海市域通勤联系最为紧密，其通勤规模分别约占总量的49.1%、37.4%和12.7%。



嘉兴与上海跨城通勤主要在上海郊区，与中心城区的通勤总量仅占与总量的13.4%。嘉兴各区县与上海市域的跨城通勤主要集中于两市交界处。嘉兴流入上海通勤者的居住地在嘉兴城区、嘉善县有较为集中分布。上海流出至嘉兴通勤者的居住地较为集中在金山滨海地区和枫泾镇。



通过上图，我们可以看出，浙江方向，每天往返沪浙两地跨境上班的人，置业最多的选择：1、嘉善主城区，2、嘉兴主城区，3、嘉善姚庄，4、嘉善枫南，5、平湖新埭，6、平湖独山港，7、平湖新仓。
透过上述分析，我们不难得出结论，“环沪八旗”中：
昆山，与上海互动、通勤是最方便也是最频繁的，太仓次之，嘉善第三，吴江第四，这“4旗”与上海均有现状、在建、规划轨交相通，且有虹桥国际开放枢纽、长三角一体化示范区“国家战略”加持，未来人口和产业还将不断导入，尚有机会。
太仓（主城科教新城、娄江新城）的问题是：接沪的轨交嘉闵线北延伸太仓段还在图纸上，房价已与昆山主城、花桥看齐了，而板块成熟度发展到与现状昆山主城、花桥齐平，至少还要10-15年，有房价透支之嫌！
嘉善，虽然在首付上（二套未还清也可3成首付，昆山、太仓、吴江均要6成）有优势，但经济、人口总量与昆、太、吴差距悬殊，现在市面上在售的新楼，与尚处于规划中的2条市域轨交“一横”嘉兴枫南线（与上海南枫线相连）、“一纵”嘉善西塘线（与上海示范区线相连）站点相去甚远，也就是说，目前你能买到的，都不是嘉善未来的轨交盘，这一点就很亏！
吴江，毗邻上海的汾湖高新区（黎里镇）处在大基建初期，发展成合格的“上海睡城”花桥的成熟度尚需十年，现在投资恐长期站岗，为时过早；主城区太湖新城、运东板块，在通勤联系上，与苏州主城区更加密切，以本地改善或刚需消化为主，外区客投资升值空间有限。
因此，这一波昆山、太仓、吴江全面取消限购，市场热度最先起来的是花桥和昆山主城区，也不足为怪了！

平湖，虽与上海直接接壤，但交界的是上海陆上15区中最远、最弱、宜居环境最差，迄今还是“地铁盲区”的金山区，房价与金山也不相上下，虽有市域轨交金山平湖线的规划，但受制于金山铁路客货两用，运营班次远不如客运专线，平湖自身和金山一样，也是石化、煤电行业重镇，环境敏感因素造就了沿（杭州）湾是工业带，不适宜居住，沿沪乡镇是大农村，房子不能增值，唯一宜居的平湖主城区（当湖街道），不靠海，不邻沪，无轨交，与上海通勤联系很少，是一个纯本地需求的市场。
海盐，虽有规划中的市域轨交金山平湖线与上海直连，但毕竟与上海之间还隔着一个平湖，相去甚远，自身经济、人口体量也在嘉兴市辖5县市中垫底，更受秦山核电站这一环境敏感因素制约，本来吸引上海投资客就很困难，再加上唯一拿得出手的“巨无霸”项目融创文旅城，受融创暴雷影响，如今也是举步维艰！
慈溪（宁波前湾新区）与上海隔着一重杭州湾，启东则与上海主城区隔着长兴岛、崇明岛和开阔的长江口，但凡主打投资、度假、养老的项目，都是现在跌价、打折最惨的项目，没有最坑，只有更坑！

答：对于您环沪六子城市：昆山，太仓，南通，嘉善，平湖
首先不建议南通南通启东板块，启东靠近上海的崇明岛，还要跨海才能到，上海的辐射能力有限，南通基本都是以文旅项目为主，不适宜居住和投资，就是苏州和嘉兴的对比了



很多人会把昆山和嘉善进行比较，竟然会在这两个城市的房产选择上犹豫，徘徊不决。
在我看来，这完全是两个不同级别城市的较量，为了便于比较，帮大家罗列了下这两个不同城市的关键数据。


苏州是新一线城市，而嘉兴只是三线城市，没有可比性，苏州下面昆山，太仓，一直是百强县前五了，如果苏州要跟杭州学习，撤县化区，昆山，太仓直接腾飞了，自身本来发展比较好，再加上上海的外溢


昆山靠近上海比较近区域是：花桥，千灯，淀山湖三个板块
相对通勤时间来说，花桥是跨上海最方便的区域，也是比较成熟板块，也有在建SI地铁，可以选择两房的房源



千灯价格15000-16000，距离上海青浦比较近，可以选择不错的三房，

太仓靠近上海比较近区域：太仓市区，娄江新城，浏河，科教新城，



对于您首付50万左右，太仓科教新城和娄江新城是要有压力，可以重点考虑太仓市区板块，可以选择不错的三房，靠近上海宝山区工作也可以选择太仓浏河，自住也是比较方便



有考虑在环沪置业，但是比较迷茫不知道选哪里好？小编自2015至今一直负责环沪板块房产，对于环沪楼市有一定了解；

可以添加小编微信告诉我您的需求，我会根据您的需求给您制定适合的置业计划，每周都有环沪看房活动！
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潜心笃志

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